사건의 개요

의뢰인들의 부친 A는 B와 부동산 매매계약을 체결하고 매매대금을 완납하였으나, 지인 C 명의로 등기를 마쳐두었습니다.

이후 A가 사망하여 상속인인 의뢰인들이 부동산을 상속받게 되었으나, 명의수탁자인 C는 자신의 명의로 등기가 되어 있다는 점을 내세워 자신의 소유라고 주장하며 부동산 반환을 거부하였습니다.

사건의 개요

의뢰인은 배우자로부터 명의신탁계약 해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기 청구소송을 제기당했습니다.

배우자가 매수한 부동산을 의뢰인 명의로 신탁한 것은 사실이었으나, 의뢰인은 명의 이전을 원하지 않았습니다.

부부간 명의신탁재산은 혼인 중 형성한 실질적 공동재산으로서 재산분할의 대상이 될 수 있고, 명의신탁자는 언제든지 명의신탁을 해지하고 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기절차를 구할 수 있는 상황이었습니다.

의뢰인은 부부관계를 고려한 합리적 해결방안을 모색하기 위해 BK파트너스에 사건을 의뢰하였습니다.

사건의 진행 및 대응

BK파트너스는 원고가 주장하는 명의신탁계약의 성립 사실 및 그 내용에 관한 입증책임을 논하며 법리적으로 대응하는 한편, 부부관계라는 특수성을 고려하여 양측이 수용할 수 있는 합리적인 합의점을 모색하였습니다.

명의신탁 해지는 신탁자 일방의 의사표시로도 가능하지만, 부부간 명의신탁재산이 실질적 공동재산으로 평가되는 경우 재산분할의 관점에서 접근할 필요가 있었습니다.

소송 과정에서 양 당사자의 기여도, 혼인생활 유지 여부, 향후 관계 등을 종합적으로 고려하여 협상을 진행한 결과, 해당 부동산 중 1/2 지분에 한하여 소유권이전등기를 하는 것으로 합의에 이르렀고, 법원의 조정으로 사건이 원만하게 마무리되었습니다.

사건의 개요

원고는 피고를 상대로 20년간 평온·공연하게 부동산을 점유하였다고 주장하며 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구 소송을 제기하였습니다.

민법 제245조 제1항에 따르면, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있습니다.

그러나 점유취득시효가 인정되기 위해서는 '자주점유'여야 하며, 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하고 있으나, 점유 개시 당시부터 타주점유였다면 이러한 추정은 번복될 수 있습니다. 

사건의 진행 및 대응

1. 증인 확보 및 증거 수집

본 사건의 핵심 쟁점은 원고의 점유가 '자주점유'인지 '타주점유'인지 여부였습니다. 점유의 성질은 점유 개시 당시를 기준으로 판단되므로, 당시의 구체적인 사정을 입증할 수 있는 증인 확보가 매우 중요했습니다. 저희는 사건 초기부터 체계적인 사실관계 조사를 통해 핵심 증인들을 파악하고 확보하였습니다.

2. 타주점유 입증

취득시효에 있어서 자주점유의 요건인 소유의 의사는 객관적으로 점유권원의 성질에 의하여 그 존부를 결정하는 것이나, 그 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다. 따라서 타주점유임을 주장하는 상대방에게 입증책임이 있습니다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다45317 판결 근저당권말소).

BK파트너스의 민사전문변호사는 확보한 증인들에 대한 신문을 통해 원고가 점유를 시작할 당시 소유권 취득의 의사가 없었다는 점과 점유의 성질을 나타내는 객관적 사정을 집중적으로 입증하였습니다. 증인들의 증언이 구체적이고 일관되며 다른 객관적 증거들과도 부합하도록 체계적으로 준비하였습니다.

3. 자주점유 추정의 번복 및 판결

점유자가 성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원에 바탕을 두고 점유를 취득한 사실이 증명되거나, 타인의 소유권을 배제하여 자기의 소유물처럼 배타적 지배를 행사하는 의사를 가지고 점유하는 것으로 볼 수 없는 객관적 사정이 증명된 경우 자주점유의 추정은 번복됩니다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다45317 판결 근저당권말소).

재판부는 BK파트너스 민사전문변호사가 제출한 증인들의 증언이 구체적이고 일관되며 신빙성이 있다고 판단하였습니다. 결과적으로 원고의 점유가 소유의 의사 없는 타주점유에 해당하여 점유취득시효의 요건을 충족하지 못한다고 판단하였고, 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였습니다.

사건의 개요

의뢰인은 배우자와 이혼소송 중, 배우자로부터 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기청구 소송을 제기당하였습니다.

사건의 해결

원고는 문제의 토지를 의뢰인 명의로 매수했으나 매수대금 전액을 자신이 부담했으므로, 실질적 소유자는 자신이라며 명의신탁해지를 이유로 소유권 이전을 청구하였습니다.

이에 대해 BK파트너스 변호인은 민법 제830조 제1항에 따라 부부 중 일방이 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 추정된다고 주장하며, 단순히 매수자금을 부담했다는 사실만으로는 이 추정을 번복할 수 없다고 반박하였습니다.

또한 명의신탁이 성립하려면 부동산의 명의만을 수탁자 앞으로 하고 실질적 소유권은 신탁자에게 유보하기로 하는 명의신탁 약정의 존재가 입증되어야 하나, 본 사건에서는 토지 구입 경위나 이후 관리 실태 등을 보더라도 그러한 약정이 존재하지 않았다고 지적하였습니다.

아울러 혼인 중 형성된 재산은 이혼 시 재산분할청구권을 통해 해결해야지, 명의신탁해지 소송으로 다툴 사안이 아니라는 점도 강조하였습니다.

재판부는 BK파트너스의 주장을 받아들여, 원고가 매수자금을 부담한 사실은 인정되지만 이는 부부 공동재산 형성에 대한 기여로 볼 수 있을 뿐 명의신탁 약정의 증거로 보기 어렵다고 판단하였습니다.

결국 의뢰인의 특유재산 추정은 유지되었고, 원고의 청구는 기각되어 의뢰인은 해당 부동산을 지킬 수 있었습니다 (대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다69148,69155 판결).

사건개요

실수든 행정 착오든 소유권이 없는 사람으로부터 토지를 매수한 후 20년 이상 자신의 땅처럼 점유하였지만 소유권이전등기를 마치지 못한 경우, 점유시효취득이 문제될 수 있습니다.

60년 전 농어촌 공사는 소유권이 없는 A씨로부터 토지를 매수한 후 저수지의 배수로로 사용하였고, 그 토지 상속인들은 많은 토지에 대하여 재산세를 납부하다가 농어촌공사가 배수로로 점유하고 있다는 사실을 뒤늦게 확인하였습니다. 이에 상속인들이 토지반환을 요청하였으나, 법원은, 농어촌공사가 토지를 매수한 후 20년 이상 평온하게 점유하였으므로 점유취득시효가 완성됐다고 판단하여 농어촌공사의 승소를 선고하였습니다.

즉, 소유권 없는 자로부터 토지를 매수하였더라도 점유시효취득이 부인되는 것은 아닙니다.

그런데, 위 경우처럼 우리 의뢰인도 옛날 고향 토지를 상속받았지만 방치한 채 재산세만 납부하다가 뒤늦게 확인해보니, 동네 주민이 과거에 소유권이 없는 다른 동네 주민으로부터 그 토지를 매수한 후 40년 이상 점유하며 농사를 짓고 조상의 분묘까지 조성하고 있었습니다. 이후 예민한 분묘 때문에 소유권 다툼이 생겼습니다.

변호인의 조력

결국 토지를 점유한 점유자와 우리 사무실의 도움을 받은 상속인이 점유시효취득에 대한 소송을 진행하였는데, 위 농어촌공사의 사건에서 처럼 토지 매매계약서가 제시되고 40년 이상 점유가 확인되었지만, 점유자의 취득과정과 점유 상황을 반박하며 2년 이상 다툰 끝에 점유자의 자주점유추정을 깨뜨리고 의뢰인의 승소를 이끌어 낼 수 있었습니다.

이처럼 토지의 등기상 소유자와 점유자 사이에 소유권 다툼이 생긴 경우 점유취득시효는 외관이 똑같아도 다른 판단이 나올 수 있으므로 섣부른 판단보다는 전문가의 도움을 받아 법원의 판단을 받을 필요가 있습니다.

결과

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.