BK파트너스 대표 백홍기 변호사

대전지역의 부동산 시장이 꾸준한 상승세를 보이면서 내 집 마련을 기대하는 수요가 지속되고 있다. 그러나 부동산 매매계약이 예기치 못한 분쟁으로 이어져 법적 다툼으로 비화하는 사례 역시 증가하는 추세다. 부동산 매매는 거액의 자금이 오가는 거래이므로 분쟁이 발생하면 재산상 손해가 막대할 수 있어 각별한 주의가 필요하다.

대전 법원 인근에서 30년간 부동산·민사 사건을 다뤄온 전문 변호사로서 부동산 분쟁은 법리가 복잡하고 사실관계 입증이 어렵다는 점에서 초기 대응의 정확성과 신속성이 무엇보다 중요하다고 강조한다. 감정적으로 대응하거나 법적 조치의 ‘골든타임’을 놓치면 결과가 크게 달라질 수 있기 때문이다. 그래서 실제 자주 발생하는 유형을 중심으로 대응 전략을 살펴본다. 우선 집값 상승을 이유로 한 매도인의 일방적 계약 파기의 경우다. 실제 한 민원인은 대전 유성구의 한 아파트를 매수하며 계약금을 지급했다. 그러나 잔금 지급 전 해당 지역 개발 호재가 발표되며 가격이 급등하자, 매도인 B 씨는 “계약금의 두 배를 돌려줄 테니 계약을 해제하자”고 일방적인 통보를 해왔다. 이처럼 가격 급등기에는 매도인이 계약금 배액배상을 통한 일방적 계약 해제를 시도하는 경우가 빈번하다. 민법 제565조는 당사자 중 한쪽이 ‘이행에 착수’하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 규정한다. 핵심은 ‘이행의 착수’가 있었는지 여부다. 판례는 통상 중도금 지급을 명백한 이행의 착수로 판단한다. 따라서 매수인이 중도금을 일부라도 지급했다면 매도인은 더 이상 배액배상을 이유로 계약을 일방적으로 해제할 수 없다. 만약 매도인이 중도금 수령을 거부하며 계약 파기를 고집한다면 매수인은 즉시 내용증명으로 중도금 지급 의사를 명확히 밝히고 법원에 공탁을 진행해야 한다. 아울러 부동산이 제3자에게 이전되는 것을 막기 위해 처분금지가처분 신청을 병행하는 것이 필수적이다. 이러한 절차는 시간과의 싸움이므로 분쟁 초기 단계에서 대전 지역 부동산 사건 경험이 풍부한 대전부동산전문변호사와 상의하는 것이 안전하다.

입주 후 발견된 누수·균열 등 중대한 하자가 있을 때 변호사를 찾는 일도 잦다. 대전 서구의 빌라를 매수하고 입주한 민원인은 장마철이 되자 벽지 곰팡이, 천장 누수 등 심각한 하자를 발견했다. 매도인은 “계약 당시에는 문제가 없었고 오래된 집 특성일 뿐이다”라며 책임을 부인했다.
 

이 경우 매수인은 민법 제580조의 하자담보책임을 근거로 손해배상을 청구할 수 있다. 매매 목적물에 중대한 하자가 존재하고 매수인이 이를 알지 못한 채 계약을 체결했다면 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상을 청구하거나 계약 목적 달성이 불가능할 정도라면 계약을 해제할 수도 있다. 하자담보책임의 관건은 증거 확보다. 하자 부위를 사진·영상으로 상세하게 기록하고 전문 업체의 하자 진단서 및 수리 견적을 받아두는 것이 필수다. 이후 변호사를 통해 내용증명을 발송하여 하자의 존재 및 손해배상 요구를 공식적으로 고지해야 한다. 또한 계약서에 ‘현 상태 그대로 매매한다’는 특약이 있더라도 매도인이 중대한 하자를 알면서도 고지하지 않은 경우에는 면책되지 않는다는 것이 판례의 태도다.

그래서 분쟁 예방과 현명한 대응이 필요하다. 부동산 분쟁은 일단 발생하면 상당한 시간과 비용, 정신적 스트레스를 초래한다. 따라서 예방이 최선이며 분쟁 발생 후에는 전략적인 대응이 필요하다. 계약 체결 시 특약을 면밀히 검토하고 상대방과 주고받은 문자·통화 등의 자료를 체계적으로 보관하는 습관이 중요하다. 이미 분쟁이 발생했다면 감정적 대응은 삼가고 객관적 진단과 법적 전략을 마련해야 한다. 부동산 분쟁은 계약 해석, 법률 적용, 증거 관리 등에서 전문성이 요구되는 분야이므로 초기부터 중부권에서 오랜 기간 승소 경험을 쌓아온 대전부동산소송전문변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 결국 재산을 지키는 가장 효과적인 방법이다.

출처 : 금강일보(https://www.ggilbo.com)