부동산 명의신탁은 실제 소유자가 타인의 명의를 빌려 부동산 등기를 하는 것이다. 과거 세금 회피나 자격 제한을 피하기 위해 관행적으로 이뤄졌으나

1995년 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)’이 시행되면서 원칙적으로 금지됐다. 그러나 법 시행 이전에 이뤄진 명의신탁이 상속 문제와 얽히거나

시행 이후에 음성적으로 진행된 명의신탁으로 재산권을 잃을 위기에 처하는 사례가 대전이나 충청에서도 끊이지 않고 발생하는 실정이다.

명의신탁 분쟁은 유형에 따라 법리 구성과 대응 전략이 완전히 달라지므로 초기부터 대전명의신탁전문변호사의 정확한 진단을 받는 게 중요하다.

대표적인 분쟁 사례를 통해 그 해법을 살펴보도록 하자.

 

첫 사례는 부동산실명법 시행 이전 명의신탁, 후손 간 상속 분쟁 이야기다. A 씨의 조부는 1980년대에 자신의 토지를 친구 명의로 등기했다.

양가 어른은 이 사실을 모두 알고 있었고 A 씨 집안에서 재산세를 납부하며 토지를 관리했다. 그러나 수십 년이 흘러 A 씨의 조부와 친구 모두 사망하자

친구의 상속인 B 씨는 ‘이 땅은 우리 아버지의 적법한 유산’이라며 소유권을 주장하고 나섰다. 부동산실명법은 법 시행 전의 명의신탁에 대해

1년의 유예기간을 1996년 6월 30일까지라 부여하고 실명으로 등기하도록 했다.

 

이 기간에 실명등기를 하지 않으면 명의신탁 약정과 그에 따른 등기는 모두 무효가 된다. 따라서 친구 명의의 등기는 무효가 되고 토지의 소유권은

원래 소유자인 A 씨 조부에게 귀속, 이후 사망했으므로 A 씨를 포함한 조부의 상속인은 B 씨를 상대로 ‘진정명의회복을 원인으로 한

소유권이전등기청구’ 소송을 제기하여 토지를 되찾을 수 있다. 단 수십 년이 지난 시점에서는 명의신탁 약정 사실 자체를 입증하는 게 관건이다.

당시 작성된 계약서나 영수증, 재산세 납부 내역, 주변인들의 증언 등을 최대한 확보해야 한다. 만약 B 씨가 상속받은 토지를 명의신탁 사실을 모르는

제3자에게 이미 처분했다면 제3자는 유효하게 소유권을 취득하므로 A씨 측은 토지를 되찾을 수 없고 B 씨에게 부동산 처분대금 상당의 부당이득반환만을 청구할 수 있게 된다.

매수자금을 지원한 계약명의신탁 이야기도 살펴보겠다. C 씨는 다주택자 규제를 피하기 위해 친척 D 씨에게 매수자금을 주고 D 씨가 직접 매도인 E 씨와 아파트 매매계약을 체결하게 했다.

등기도 D 씨 명의로 마쳤다. 이후 C 씨가 아파트 반환을 요구하자 D 씨는 이미 F에게 처분하였다며 이를 거부했다.

이러한 계약명의신탁에서는 매도인 E 씨가 명의신탁 사실을 알았는지 여부가 핵심이다. E 씨가 그 사실을 몰랐다면(선의), D 씨 명의의 등기는 유효한 것으로 인정된다.

이 경우 C 씨는 D 씨에게 아파트 자체의 반환을 청구할 수 없고 자신이 제공했던 매수자금에 대해서만 부당이득반환청구를 할 수 있다.

반면 E 씨가 명의신탁 약정 사실을 알았다면(악의), D 씨 명의의 등기는 무효가 된다. 이때 소유권은 매도인 E씨에게 그대로 남아있으므로 C 씨는 E 씨를 대위해

D 씨 명의의 등기 말소를 청구함과 동시에 E 씨에게 매매대금 지급을 근거로 소유권 이전을 청구하는 복잡한 과정을 거쳐야 한다.

한편 D 씨가 이미 제3자 F 씨에게 부동산을 처분했다면 F 씨는 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지를 불문하고 유효하게 소유권을 취득하므로

C 씨는 부동산을 되찾을 수 없고 D 씨를 상대로 불법행위에 기한 손해배상 청구만 가능하다.

 

위 사례처럼 명의신탁 분쟁은 복잡한 법리뿐만 아니라 ‘명의신탁 약정이 있었다’는 사실을 누가 입증하느냐의 싸움이다. 법원은 명의신탁 관계를 쉽게 인정하지 않으므로,

매수자금의 출처를 명백히 밝힐 수 있는 금융거래내역, 부동산 취득·재산세 등 세금 납부 영수증, 해당 부동산의 임대차 계약 및 관리 내역, 명의신탁 사실을 알고 있는

주변인의 사실확인서 등 객관적인 증거를 치밀하게 확보해야 승패를 가를 수 있다.

 

명의신탁은 유형별로 법리가 판이하고 작은 사실관계 하나로 유불리가 뒤바뀔 수 있는 고도의 전문성이 요구되는 분야다.

분쟁이 발생했다면 주저하지 말고 초기부터 대전명의신탁전문변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 게 소중한 재산을 지키는 가장 확실한 길이라 할 것이다.

출처 : 금강일보(https://www.ggilbo.com)