사건의 개요

대전 보증금반환소송 전문변호사인 BK파트너스가 수행한 임대차보증금 분쟁 사건입니다.

의뢰인은 건물을 임차하여 어린이집을 운영하고 있었으나, 임대인이 의뢰인의 동의 없이 배우자 명의로 이중 임대차계약을 체결하고 어린이집 대표자 명의까지 무단 변경하였습니다.

이에 의뢰인은 대전지방법원에 보증금 반환을 구하는 소송을 제기하였습니다.

사건의 진행 및 대응

대전 임대차보증금 전문 BK파트너스는 임대차계약서, 어린이집인가증, 고유번호증 등 객관적 증거를 확보하여 임대인의 이중계약 체결과 대표자 명의 무단 변경이 명백한 채무불이행에 해당함을 입증하였습니다.

특히 임대인이 이중임대차계약서를 관할 행정청에 의뢰인의 동의 없이 제출한 사실을 밝혀내어, 계약 위반의 고의성을 부각시켰습니다.

법원은 BK파트너스의 주장을 받아들여 임대인이 보증금 1억 5,000만 원을 지급하고 의뢰인이 건물을 인도하는 내용의 화해권고결정을 내렸으며, 이는 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

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사건의 개요

의뢰인께서는 상가건물임대차계약을 체결하였는데, 소유자는 은행 빚을 갚지 못해 건물을 결국 다른 사람에게 넘기게 되었습니다.

당시, 상가건물 임차인 여러 명과 건물의 전 소유자 새롭게 양도양수계약을 한 사람들이 동네 주민들로 아는 사이였기에 복잡하게 진행된 사실관계가 있었습니다.

최대한 서로 의사 협의하에 사건을 해결하려 하였으나, 결국 이루어지지 않았고 이에 의뢰인께서는 자신의 보증금 5,000만원을 돌려받기를 원하셨습니다.

사건의 해결

BK파트너스는 사건의 사실관계를 명확히 하고 관련 증거를 수집했습니다. 변론과정에서 관련자들의 증인신문이 이루어졌고, 다음과 같은 법리를 주장했습니다.

먼저, 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 의뢰인이 대항력을 갖춘 경우 건물의 양수인은 당연히 임대인의 지위를 승계하게 되며, 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 양수인에게 면책적으로 이전됩니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).

또한 전 소유자와 양수인 사이의 채무인수 약정이 있었다 하더라도, 채무인수에 있어서 면책적 인수인지 중첩적 인수인지가 분명하지 않은 때에는 중첩적으로 인수한 것으로 보아야 하므로(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결), 의뢰인의 명시적 승낙이 없는 한 전 소유자의 보증금 반환채무도 소멸하지 않습니다.

아울러 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당되므로(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결), 양수인이 복수인 경우에도 각자가 보증금 전액에 대한 반환의무를 부담합니다.

그리하여 최종 재판부는 위와 같은 법리에 기초하여 피고에게 보증금 5,000만원을 반환하라고 선고하였고, 의뢰인은 전부승소할 수 있었습니다.

사건개요

<살고 있는 주택이 경매로 처분되는 경우 임차인의 보증금> 

전세보증금을 지급하고 주택을 임차하여 살고 있는데, 그 주택이 경매로 처분되는 경우 임차인은 큰 위기 빠지게 됩니다. 특히 임대인이 전세보증금의 반환을 거부하고(고의든 무자력에 의한 경우든), 경매절차에서도 배당을 받지 못한다면 전 재산이나 다름없는 임대차보증금을 회수하지 못하여 경제적으로 큰 피해를 입게 됩니다. 보증금을 한 푼도 못 받고 소위 길거리로 쫒겨나는 경우도 종종 있습니다.

물론 주택임대차보호법 덕분에 최우선변제금이나 확정일자 등으로 보증금의 일부를 보호 받을 수 있지만, 임대차보증금의 액수나 선순위 확정일자부 임차인의 수에 따라서는 주택임대차보호법으로도 보호받지 못하는 경우가 있습니다.

이러한 보증금 사고를 미연에 방지하기 위하여 공인중개사법은 임차인들이 사고의 위험을 미리 판단하여 계약을 체결할지 여부를 스스로 판단하여 결정할 수 있도록 공인중개사에게 임대차 목적물의 중요한 권리관계에 대한 정보를 제공하고 설명해야 할 의무를 규정하고 있습니다. 어찌보면 공인중개사가 주택의 권리관계와 그 위험성을 정확히만 설명한다면, 임차인들이 전세보증금을 날리는 사고는 상당 부분 예방될 수 있을 것입니다.

그런데, 현실은 공인중개사가 중개를 성사시킬 욕심에서 임대차 목적물의 권리관계를 소홀이 설명하거나 임대인의 비협조 사실 등 임차인에게 불리한 정보를 제공하지 않은 경우가 있고, 그 결과로 전세보증금을 날리는 임차인이 발생되고 있습니다.

이 사건 의뢰인도 공인중개사에게 임대차를 의뢰하였으나 중개사의 직무태만으로 주택의 권리관계에 대하여 부정확한 정보를 제공받았고, 그 부정확한 정보에 바탕을 두고 임대차계약을 체결한 결과 임대인에게서도 경매절차에서도 보증금을 한 푼도 회수 하지 못하여 대출까지 받아 마련한 임대보증금을 전액 날리게 된 상황에서 사건을 의뢰하였습니다.

변호인의 조력

이에 대전 백홍기 변호사, 김철민 변호사는 공인중개사와 공인중개사협회를 공동 피고로 하여 손해배상 소송을 제기하여, 결국 의뢰인들이 보증금의 30% 정도를 회수할 수 있도록 도움을 주었습니다. 

(다만, 보증금의 회수비율은 권리관계의 복잡성, 중개인의 설명의무 위반 정도, 임차인의 주의 의무 해태 정도 등을 참작하여 사건 별로 다르게 결정되는 것이고, 나머지 보증금에 대하여는 임대인을 상대로 임대보증금반환 소송을 제기하든지 10년간 재산을 추적하든지 별도의 노력을 기울여야 하겠습니다.)

결과

"피고들은 공동하여 원고에게 3,000만원 지급"